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     7月21日,米勒创新学院第二期线下沙龙分享会在广州国茶荟会馆举行。
沙龙以《物管企业上市面面观》为主题吸引了碧桂园物业、广州城建开发物业、保利物业、雅生活、雪松控股、东康物业、时代邻里、祈福集团、宏德科技物业、东森美居、港联物业、广电物业、颐和物业、悦禾物业、宜创国际物业、广州市物业经理人协会、酷龙会、云智易、共享停车等20余家企业30余位行内外专业人士出席沙龙活动。
      在本次沙龙现场,米勒创新学院邀请到广州大学物业及资产运营管理专家陈德豪教授进行了关于物管企业公司上市的主题分享。
分享 | 陈德豪
教授整理 | Miller

物业公司上市后投资价值衡量

     从上图数据我们先看万科的市盈率,A股的市盈率是取一季度的业绩,万科一季度业绩比较差,是因为它很多销售没有业绩没有反映出来,它去年的业绩是很好,它的二季度也会很好,但是它一季度比较差,所以万科的市盈率就很高,这个不代表它真的市盈率这么高,这个指标呢会有一定的误导性,因为它的一季度很多收入没有落账,它的二季度按今年预测对比去年还好,比去年的上半年还好。所以万科市盈率肯定会降到10-14倍左右,其他的地产股没有那么大的反差。
     
       那我们来看一下这个光明地产的市盈率只有4.6倍,珠江实业6.6倍。复星实业大家看一下这个数字,它的每股净资产是10.74元,可是它的每股股价昨天才收6.79元,也就是说你现在把它买来了,去卖净资产比它的股票价格要高得多。因此投资价值特别明显,这个要在牛市里面是绝对不可能有这样的价格,因为它总股本也不大。而现在就是典型的熊市,所以才会有一大批股票跌破净资产,投资价格已经跌破净资产。光明地产也是上海的主流地产,所以这些股应该是很有投资价值的。
      那看看物业股票,南都物业。40倍市盈率,38倍市盈率是吧?什么概念?我们的A股地产股,万科降下来就变成十几了,平均可能都不到十。A股的优质地产股平均市盈率都不到十,可是我们的物业股达到了四十,也就是说估值是它的四倍。
这说明了所有人普遍看好物业股,不看好地产股。为什么不看好地产股?因为不看好它的未来,你今年是能赚钱,但是你明年不一定能赚那么多钱,后年也不一定赚。可是为什么大家看好物业股,因为物业企业今年能赚这么多钱,明年肯定会增加,这只是增加快和慢的问题。
     
       我们再来看一下港股,在香港上市的物业股的市盈率普遍都是高的。平均市盈率看几家主流的物业股,绿城56倍、雅生活43倍、彩生活26倍。不管A股还是港股,我们可以看出,分拆物业公司的市盈率和市净率大幅高于母公司,均三倍四倍的高于母公司,也就是说市场普遍看好物业股的价值。
所以物业公司上市后,从行业内部来看,物业公司为什么估值这么高?因为大家都知道物业公司上市以后扩张计划很快,母公司发展的也都很好,房地产现在有点下降的势头,但是前两年这个增长能力都很快。我们看估值高的都是在大城市物业占的比例多,然后就是看物业的技术水平,商业模式,产品线的完整性。彩生活和绿城之所以估值这么高,就是因为他们都声称他们的主营业务比重并不是那么大,他们有很多衍生产品的利润,所以市场给它们的估值都比较高。
业内企业成功上市案例启示
那么我们来看一下,这些业内企业上市以后,它给我们的启示是什么?
      这些企业均是引入了互联网思维和技术手段,搭建了各种交互的平台,把自己打造成平台型企业。他们已经不是传统的物业服务型企业,他们都是平台性企业,也都能够响应客户多元设计需求,引入各类资源服务场景,构建维护全面价值网络,提供动态的组合产品服务。所以一句话概括就是:靠主业,但是不依赖于主业。主业是一个基本线,还有很多收入链条。有这样的支撑才能够使得市场给它的估值足够高,那么这就是彩生活的典型模式变迁,从原来的只做单纯的物业管理到社区周边的各种衍生服务,到最后搭建云平台,将周边所有商家,包括政府部门全都整合到这样一个体系里面来。
     
      如果是从唐学斌(彩生活服务集团CEO)最新的表达来看,现在彩生活找到了一个对口的东西,也就是说引进商家不一定能帮物业公司赚多少钱,你不帮我直接赚钱也可以,帮我免掉客户的物业费。物业公司引入平台引入商家,让他们给客户提供产品,客户在里面买产品,商家负责赠送物业费,那就使得物业费收取成了很容易的事。过去是物业向客户收,现在是客户主动找物业兑换。因为各个商家赠送的这个物业费券需要及时兑换,不兑换就失效了,这样就使得收物业费变成一个不痛苦的事情了。当物业公司引进的商家越多,物业费兑换额度也在提高,那物业公司在提高物业费的时候客户就没有那么在乎了。因为只要客户消费能力够,在物业引进的商家平台就能兑换到足够的物业券,即使物业服务费要提高,也不用客户自己掏钱,所以他们都不会太在乎。
     那么我们从上市物业新旧模式对比来看,原有模式客户来源于内部,比如小区内部大厦内部,现在创新模式除了内部客户还可以向外扩张。原来我们的价值主张是单一的,就是物业基本服务赚物业服务费,现在我们的价值主张是很多元的,除了赚物业服务费,还可以赚各种关联企业提供的增值服务费,而且物业公司拥有灵活的定价权。
      原来物业公司合作伙伴比较少,或者说这些伙伴并不能给我们带来什么附加价值,比如说保洁公司、绿化公司等等。可是现在像已经上市的上市物企,它们的伙伴远远不止保洁,绿化公司,而是各种金融、保险、旅游企业都可以成为物业的伙伴。原来物业创造的价值主要依赖于一个点来创造,现在有的企业做得好的价值,能生成一个简单的价值链,甚至可能是全价值链,形成一个价值网。  价值获取过去是单一的,现在是多元的,这才是市场能够给这些物管上市企业高估值的一个核心原因。 
*本文节选自陈德豪教授主题分享《物管企业上市面面观》,更多关于物业公司上市、资本运作问题,请点击链接视频观看陈教授完整分享。
https://v.qq.com/x/page/m0733j9ght2.html

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